アーカイブ: 相続終活Q&A

Q．フラット35の利用条件について大まかに教えて下さい。

A.　申込要件、資金使途、借入対象住宅、借入額、借入期間、適用金利あたりを押さえておきましょう。

解説

申込要件

• 申込者が申込時で70歳未満（69歳以下）であること（★１）。
• 外国人の場合は特別永住者か永住許可を受けていること。
• 年収に対する借入れの年間合計返済額が、年収400万円未満の場合は30％以下、400万円以上の場合は35％以下であること。

資金使途

本人・親族の居住用の住宅（★２）の新築、購入、中古の購入資金であること（★３）。

借入対象住宅

床面積が、一戸建ての場合は70㎡以上、マンションなら30㎡以上あること。（★４）

借入額

100万から最高8000万までで、建築費や購入価格以内（★５）。

借入期間

15年（★６）以上で、かつ（ア）80歳−申込時の年齢、（イ）35年、のいずれか短い年数。

適用金利

全期間固定。融資実行日の金利が適用されます（★７）。

その他

• 返済方法は元利均等返済、元金均等返済のいずれでも選択できます（★８）。
• 保証人は必要ありません。
• 団体信用生命保険（団信）の加入も必要条件ではありません（★９）。

もう少し詳しい解説

★１　親子リレー返済の利用時は70歳以上の人も申し込めます。

★２　借入対象の住宅・敷地は共有でもよいですが、申込者本人が共有持分を持っていることが必要です。

★３　セカンドハウスや、子ども用の家の購入資金としても利用できます。一方、賃貸用物件の購入などは対象外です。またリフォーム資金などにも利用できません。なお中古住宅購入と同時にリフォームする場合は「フラット35リノベ」が利用できる場合があります。

★４　店舗付き住宅等の併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗、事務所等)の床面積以上であることが必要です。例えば床面積が200㎡の場合、住居部分が100㎡以上ないと融資対象になりません。

★５　店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外となります。

★６　申込者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年になります。

★７　金利は各金融機関によって異なります。また融資率9割以下か、9割を超えているかで適用金利が異なります（9割以下に抑えたほうが低金利です）。ちなみに、2021年５月現在フラット35の借入期間21年〜35年で最も多い金利は、融資率９割以下で年1.360％、9割超えで年1.620％となっています。

★８　ボーナス払いも併用可。ただし借入額の40％以内。

★９　現在、フラット35の金利は、団体信用生命保険料相当額を含めた率で公表されています。したがって、団体信用生命保険に加入しない場合は、公表金利から保険料相当額0.2％を引いた金利となります。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．住宅ローンの種類にはどのようなものがありますか。

A.　住宅ローンには、公的融資のフラット35や財形住宅融資、民間融資等があります。

解説

フラット35は住宅金融支援機構（★１）と民間の金融機関が提携して提供している長期固定金利型の住宅ローンです（★２）。

財形住宅融資とは勤務先の財形貯蓄（★３）に加入している場合に、一定の条件（★４）のもと融資（★５）を受けることができる公的ローンです。

もう少し詳しい解説

★１　2007年に住宅金融公庫の業務を継承して発足した政策金融機関の独立行政法人。

★２　詳しくはこちらのQ&Aを参照。

★３　勤労者が退職後の生活の安定、住宅の取得、その他の財産形成の目的として貯蓄を行い、事業主及び国がそれを援助する勤労者財産形成促進制度のひとつ（勤労者財産形成促進法）。福利厚生の一環。

★４　財形貯蓄を１年以上続けていること、財形貯蓄残高が50万円以上あることなど。

★５　財形貯蓄残高（50万円以上）の10倍、最高4,000万円までで、費用の90％以内の融資が受けられます。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．住宅ローンの返済方法にはどのようなものがありますか。

A.　住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

解説

元利均等返済とは、毎月の返済額（元金＋利息）が一定の返済方法です（★１）。

元金均等返済とは、毎月の返済額のうち元金部分が一定になる返済方法です（★２）。

返済期間が同一の場合、元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります（★３）。

もう少し詳しい解説

★１　返済期間終了まで返済額が変わらないように元金と利息の割合が決められます。返済当初は元金の残高に応じて利息の部分が大きく、期間経過とともに元金部分の返済が増えていき利息の部分が減っていきます。
返済額が一定なので返済計画が立てやすいのがメリットですが、元金の減りが遅く、元金均等返済に比べて返済総額が大きくなるのがデメリットです。

★２　元金の返済額が一定でそこに利息がプラスされるため、返済当初は返済額が大きくなります。しかし元金の減少とともに利息も減少していきますので、返済期間とともに返済額が減少していきます。

★３　当初資金に余裕があれば元金均等返済のほうがお得ともいえます。ただし扱っていない金融機関もあります。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．住宅ローンの金利にはどのようなものがありますか。

A.　住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型などがあります。

解説

固定金利型とは借り入れ時の金利が返済終了まで変わらないタイプをいいます（★１）。

変動金利型とは市場の金利の変動に応じて定期的に金利が変動するタイプです（★２、３）。

固定金利選択型とは借り入れから一定期間は固定金利で、その後は固定金利か変動金利かを選択できるタイプです（★４）。

それぞれメリット・デメリットがありますので、自分のライフプランにあったタイプを選ぶことが大切です。複数のタイプを組み合わせることも可能です。

もう少し詳しい解説

★１　固定金利型のメリットは借入後の金利に影響されないこと、返済計画が立てやすいことなどです。デメリットは金利が下落しても返済額は変わらないことです。

★２　変動金利型のメリットは借入後に金利が低下した場合に返済額が減ることです。デメリットは逆に上昇すると返済額が増加すること。また返済計画が立てにくい点です。

★３　金利の見直しは半年に1回行われます。ただし返済額が大幅に変わらないよう、多くの金融機関では返済額の見直しは5年に1回とし（5年ルール）、かつ見直しの上限を旧返済額の1.25倍までに制限しています（125％ルール）。

★４　当初の一定期間、３年、５年、10年などの固定金利期間を選択できます。一般に固定金利期間が短いほど金利は低くなります。メリットは固定期間中は返済計画が立てやすいこと、固定期間終了後は金利の低下により返済額が減ること。デメリットは逆に固定期間中に金利が下がっても返済額は変わらないこと、固定期間後の返済計画が立てにくいことなどです。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．可処分所得とはどういうものでしょうか。

A.　家計収入から社会保険料や税金を差し引いた金額です。

解説

可処分所得とは、家計収入から、支払いを義務付けられている社会保険料（健康保険料、厚生年金保険料、雇用保険料など）や税金（所得税、住民税）を差し引いた額をいいます。
いわば収入のうち自分の意思で自由に使える部分ですね。

この可処分所得から生活費（消費支出）を引いた（★１）残りが家計の貯蓄に回ります。（★２）

もう少し詳しい解説

★１　可処分所得に対する消費支出の割合（消費支出÷可処分所得）を消費性向といいます。高齢期になるほど消費が収入を上回り消費性向が高くなる傾向があります。

★２　可処分所得に対する貯蓄の割合（貯蓄÷可処分所得）を貯蓄性向といいます。

Q．老後資金のため今から10年間で1200万円を目標に積み立てようと思っています。年利2％で複利運用しながら積み立てる場合、毎月いくらずつ積み立てればいいでしょうか。

A.　9.133万円です。

解説

一定期間後に一定金額を用意するため、毎年一定金額を積み立てて複利（★１）で運用する場合の積立額を求める場合（★２）に用いる数字を「減債基金係数」と呼びます。「債務を減らすため（減債）」言い換えると目標額に近づくために積み立てる「基金」の額を求める係数ということですね。
ライフプランニングにおいてよく使われる６つの係数の１つです。

減債基金係数は次の計算式で求められます。

減債基金係数　＝　年利率／｛（１＋年利率）の年数乗ー１｝

※予め計算結果を一覧にした係数表や自動計算してくれるツールもネットで公開されています。

本ケース年利2％で10年の場合の減債基金係数は0.09133ですので（★２）

1200万円×0.09133÷12ヶ月＝9.113万円

となります。

もう少し詳しい解説

★１　複利とは利息に利息がつくことです。例えば年利2％で100万円預金すると1年後には2万円の利息がついて102万円になります。増えた2万円そのまま元本に組み入れれば次の年は102万に2％の利息がつくため104万400円になります。元本に組み入れない場合（単利）に比べて400円分余計に増えるわけです。これが複利です。長期運用における複利の効果は絶大です。

★２　老後資金のほかにも、例えば5年後に200万円の世界一周クルーズに参加するとして、今からいくらずつ積み立てる必要があるか、など目標の実現のために使える係数です。

★３　0.02／｛(1＋0.02)の10乗−1｝＝0.09133

Q．老後資金として準備した1200万円を生活費として取り崩そうと思っています。年利2％で複利運用しながら10年間で取り崩す場合、毎月いくらずつ取り崩すことができるでしょうか。

A.　11.133万円です。

解説

現在の一定金額を複利（★１）で運用しながら一定期間で取り崩す場合の毎年の受け取り額を求める場合（★２）に用いる数字を「資本回収係数」と呼びます。手元の「資本」をいくらずつで「回収」できるかを求める係数ということですね。
ライフプランニングにおいてよく使われる６つの係数の１つです。

資本回収係数は次の計算式で求められます。

資本回収係数　＝　年利率／｛１−（１＋年利率）のマイナス年数乗｝

※予め計算結果を一覧にした係数表や自動計算してくれるツールもネットで公開されています。

本ケース年利2％で10年の場合の資本回収係数は0.11133ですので（★３）

1200万円×0.11133÷12ヶ月＝11.133万円

となります。

もう少し詳しい解説

★１　複利とは利息に利息がつくことです。例えば年利2％で100万円預金すると1年後には2万円の利息がついて102万円になります。増えた2万円そのまま元本に組み入れれば次の年は102万に2％の利息がつくため104万400円になります。元本に組み入れない場合（単利）に比べて400円分余計に増えるわけです。これが複利です。長期運用における複利の効果は絶大です。

★２　住宅の価格から毎月の住宅ローン返済額を求めたり、老後資金から毎年取り崩せる金額を求めたりする場合などに利用します。

★３　0.02／｛1−（1＋0.02）のマイナス10乗｝＝0.11133