相続終活Q&A: 終活に関するQ&A

Q．住宅ローンの変動金利型における未払利息のリスクとはどういうものでしょうか。

A.　金利の上昇により利息が返済額を上回り、元本は減らず、逆に未払利息という借金が増えていくというリスクです。

解説

変動金利は一般的に半年ごとに金利が見直されますので、元利均等返済の場合、金利が上昇して利息が増えると、それだけ元本の返済は減ることになります。

場合によっては金利が上昇し続けて返済額がすべて利息になる、さらには返済額を上回り「未払利息」を生ずる可能性もあります。

返済額は5年毎に見直されますが（★１）、125％ルール（★２）によって、大きく見直されることがないので（★３）、元本返済が進まず、未払利息が解消されない可能性もあります。

未払利息は新たな借金といえますので、支払っても支払っても元本は減らずローン残高が増え続けるというリスクがあるのです（★４）。

もう少し詳しい解説

★１　いわゆる5年ルール。返済額が頻繁に変わらないよう、金利に応じた返済額の見直しを5年に1回とするものです。

★２　5年ごとの返済額の見直しの際、見直しの上限を1.25倍までに制限して家計の急な負担増を抑えるものです。

★３　もっとも、5年ルールや125％ルールは金利上昇局面で元本返済を遅らせることから、これらのルールを採用していない金融機関もあります。

★４　この未払利息のリスクを避けるには、必ず半年ごとの返済予定表の内訳をチェックし、金利が低いうちに早めに金利タイプを固定金利に変更する、借り換えをする、繰上げ返済をするなどの対策が有効でしょう。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．金利1.5％の住宅ローンが残り10年です。100万円繰上返済した場合、どれぐらい月々の支払いは減るでしょうか。

A.　9000円ほど減ります。

解説

繰上げ返済の効果をざっくり計算するのに役立つのは「資本回収係数」です（★１）。

本ケースでは、残10年・金利1.5％のとき（★２）の資本回収係数は0.10843なので、
100万円×0.10843＝約10.8万円となり、
12ヶ月で割ると月々の削減額は約0.9万円ということになります。

もう少し詳しい解説

★１　繰上げ返済額（資本）を分割して月額から差し引く（回収する）場合の分割額を求めるものです。
計算式は、年利率／｛１−（１＋年利率）^−年数｝です。詳しくはこちらのQ&Aを参照。

★２　元利均等・固定金利・ボーナス払いなしとします。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．住宅ローンの繰り上げ返済とはどのようなものでしょうか。

A.　繰上げ返済とは、通常の返済以外に元金の全部・一部を返済することをいいます。

解説

繰上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。

• 返済期間短縮型　毎回の返済額を変えずに返済期間を短縮する場合（★１）　
• 返済額軽減型　返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす場合　

もう少し詳しい解説

★１　返済期間短縮型は返済額軽減型より利息の軽減効果が大きい★２　

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．住宅ローンの借換えとはどういうものでしょうか。

A.　借換えとは、住宅ローンを新たに借りて、現在の住宅ローンを一括返済することです。

解説

低金利の昨今ですので、昔借りた住宅ローンの金利が相対的に高くなっていることもあります。
この場合、より低い金利の住宅ローンを借りて、その借りた金で現在のローンを一括返済することで、金利差の分（★１）総支払額を減らすのが住宅ローンの借換えです。

例えば、金利3％のA銀行で残債が2000万ある場合、金利1.5％のB銀行で2000万円を借りてA銀行のローンを一括返済するような場合です。
借り入れ額は2000万円で変わりませんが、金利が1.5％に減るのでその分支払総額を減らすことができるわけです。

ただし、借換えには諸費用（★２）がかかりますので、費用を含めた軽減効果があるかどうかの判断が必要です（★３）。

その他のポイントしては、公的融資と民間融資間の借り換えはできないこと（★４）、団体信用保険（団信）は入り直す必要があること、火災保険は継続できること、などがあります。

もう少し詳しい解説

★１　したがって、金利差が大きい、残債が多い、残りの返済期間が長い、などのほど借換えのメリットが大きくなります。

★２　印紙代、司法書士手数料、保証料、事務手数料、抵当権抹消費用、新規融資に対する抵当権設定費用など。

★３　金利差の減額分を諸費用が上回るようなら借り換えのメリットはないので事前のシミュレーションが大事です。

★４　フラット35への借り換えは可能

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．月々返済可能な額が10万円として、金利1.5％の30年ローンを組む場合、購入できる住宅はいくらぐらいでしょうか。

A.　ざっくり2880万円ほどです。

解説

毎月の支払額から購入できる住宅の価格をざっくり計算するのに役立つ係数は「年金現価係数」です（★１）。

本ケースでは、月々10万円返済する場合（★２）、30年ローン・金利1.5％のときの年金現価係数は24.016なので（★３）、10万円×12ヶ月×24.016＝約2880万円ということになります。

もう少し詳しい解説

★１　分割額から元の資金を求める係数です。
計算式は、｛１−（１＋年利率）^−年数｝／年利率です。詳しくはこちらのQ&Aを参照。

★２　元利均等・固定金利・ボーナス払いなしとします。

★３　｛1-(1＋0.015)^-30｝／0.015 = 24.016

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．3000万円の住宅を購入するため、金利1.5％の30年ローンを組む場合、毎月の返済額はだいたいいくらぐらいになるでしょうか。

A.　ざっくり10万4100円ほどになります。

解説

住宅の価格（借入額）から毎月の支払額をざっくり計算する場合に役立つのは「資本回収係数」です（★１）。

本ケースでは、3000万円全額ローンを組むとして（★２）、30年ローン・金利1.5％のときの資本回収係数は0.04164なので（★３）、3000万×0.04164＝1,249,200、12ヶ月で割ると月々の支払いは104,100円ということになります。

もう少し詳しい解説

★１　借入額（資本）を分割して月々支払う（回収する）場合の分割額を求めるものです。
計算式は、年利率／｛１−（１＋年利率）^−年数｝です。詳しくはこちらのQ&Aを参照。

★２　元利均等・固定金利・ボーナス払いなしとします。

★３　0.015／｛1-(1+0.015)^-30｝＝0.04164

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．フラット35の利用条件について大まかに教えて下さい。

A.　申込要件、資金使途、借入対象住宅、借入額、借入期間、適用金利あたりを押さえておきましょう。

解説

申込要件

• 申込者が申込時で70歳未満（69歳以下）であること（★１）。
• 外国人の場合は特別永住者か永住許可を受けていること。
• 年収に対する借入れの年間合計返済額が、年収400万円未満の場合は30％以下、400万円以上の場合は35％以下であること。

資金使途

本人・親族の居住用の住宅（★２）の新築、購入、中古の購入資金であること（★３）。

借入対象住宅

床面積が、一戸建ての場合は70㎡以上、マンションなら30㎡以上あること。（★４）

借入額

100万から最高8000万までで、建築費や購入価格以内（★５）。

借入期間

15年（★６）以上で、かつ（ア）80歳−申込時の年齢、（イ）35年、のいずれか短い年数。

適用金利

全期間固定。融資実行日の金利が適用されます（★７）。

その他

• 返済方法は元利均等返済、元金均等返済のいずれでも選択できます（★８）。
• 保証人は必要ありません。
• 団体信用生命保険（団信）の加入も必要条件ではありません（★９）。

もう少し詳しい解説

★１　親子リレー返済の利用時は70歳以上の人も申し込めます。

★２　借入対象の住宅・敷地は共有でもよいですが、申込者本人が共有持分を持っていることが必要です。

★３　セカンドハウスや、子ども用の家の購入資金としても利用できます。一方、賃貸用物件の購入などは対象外です。またリフォーム資金などにも利用できません。なお中古住宅購入と同時にリフォームする場合は「フラット35リノベ」が利用できる場合があります。

★４　店舗付き住宅等の併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗、事務所等)の床面積以上であることが必要です。例えば床面積が200㎡の場合、住居部分が100㎡以上ないと融資対象になりません。

★５　店舗、事務所などの非住宅部分に係る建設費または購入価額は借入対象外となります。

★６　申込者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年になります。

★７　金利は各金融機関によって異なります。また融資率9割以下か、9割を超えているかで適用金利が異なります（9割以下に抑えたほうが低金利です）。ちなみに、2021年５月現在フラット35の借入期間21年〜35年で最も多い金利は、融資率９割以下で年1.360％、9割超えで年1.620％となっています。

★８　ボーナス払いも併用可。ただし借入額の40％以内。

★９　現在、フラット35の金利は、団体信用生命保険料相当額を含めた率で公表されています。したがって、団体信用生命保険に加入しない場合は、公表金利から保険料相当額0.2％を引いた金利となります。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

Q．住宅ローンの種類にはどのようなものがありますか。

A.　住宅ローンには、公的融資のフラット35や財形住宅融資、民間融資等があります。

解説

フラット35は住宅金融支援機構（★１）と民間の金融機関が提携して提供している長期固定金利型の住宅ローンです（★２）。

財形住宅融資とは勤務先の財形貯蓄（★３）に加入している場合に、一定の条件（★４）のもと融資（★５）を受けることができる公的ローンです。

もう少し詳しい解説

★１　2007年に住宅金融公庫の業務を継承して発足した政策金融機関の独立行政法人。

★２　詳しくはこちらのQ&Aを参照。

★３　勤労者が退職後の生活の安定、住宅の取得、その他の財産形成の目的として貯蓄を行い、事業主及び国がそれを援助する勤労者財産形成促進制度のひとつ（勤労者財産形成促進法）。福利厚生の一環。

★４　財形貯蓄を１年以上続けていること、財形貯蓄残高が50万円以上あることなど。

★５　財形貯蓄残高（50万円以上）の10倍、最高4,000万円までで、費用の90％以内の融資が受けられます。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。