住宅ローンの借換えの計算

Q.住宅ローンをAからBに借り換える場合の軽減額はどのように計算するのでしょうか。

A. 住宅ローンAと住宅ローンBの毎月(毎年)の返済額を「資本回収係数」を用いて算出し、その差額を残期間で乗じます。

解説

例えば、
住宅ローンA(3000万円・固定3%・30年・元利均等・ボーナスなし)を、
10年経過時点で(ローン残高約2280万円 ★1)、
住宅ローンB(2300万円・固定1.5%・20年・元利均等・ボーナスなし)に
借り換える場合を考えます。

住宅ローンAの残期間20年における毎年の返済額は約153万円です(★2)。
住宅ローンBの返済期間20年における毎年の返済額は約134万円です(★3)。

その差額は153−134=約19万円です。
その20年分ですので、19×20=約380万円が軽減額ということになります。

そこから借り換えの際の諸費用(30〜80万円)(★4)を引いても、ざっくり300〜350万円ほど利息が節約できることになります。

もう少し詳しい解説

★1 ローン残高の計算はこちらのQ&Aを参照。

★2 毎年(毎月)の返済額は資本回収係数を用います(詳しくはこちらのQ&A参照)。
ローンAの資本回収係数は 0.03/{1-(1+0.03)^-20}=0.05120 ですので
毎年の返済額は 3000万×0.05120=1,530,600円となります。

★3 ローンBの資本回収係数は 0.015/{1-(1+0.015)^-20}=0.05825 ですので
毎年の返済額は 2300万円×0.05825=1,339,750円 となります。

★4 印紙代、司法書士手数料、保証料、事務手数料、抵当権抹消費用、新規融資に対する抵当権設定費用など。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

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