繰上げ返済の計算(2)

Q.住宅ローン(元利均等返済・固定10年)で10年経過時に金利が上がった場合、月々の返済額が変わらないようにするには、いくら繰上げ返済すればいいでしょうか。

A. 残期間について、元の金利で返済した場合のローン残高と、新しい金利で返済した場合のローン残高を比較して、その差額を返済額軽減型で繰上げ返済すればいいでしょう。

解説

例えば、借入額3000万円・金利1%の30年ローンが10年目で金利3%に上がった場合を考えます。

返済期間(残期間)20年返済額が年間117万円(月額97,500円)として(★1)

元の金利1%で返済する場合の借入残高年金現価係数により約2111万円です(★2)。

一方金利3%で返済する場合の借入残高年金現価係数により約1740万円です(★3)。

その差額の約371万円を返済額軽減型(★4)で繰り上げ返済すればよいことになります。

もう少し詳しい解説

★1 毎年の返済額は資本回収係数を用いて計算できます(詳しくはこちらのQ&A参照)。
本ケースの資本回収係数は 0.01/{1-(1+0.01)^-30}=0.03875ですので、
0.03875×3000万=117万円となります。

★2 年金現価係数については詳しくはこちらのQ&A参照。
本ケースの年金現価係数は {1-(1+0.01)^-20}/0.01=18.04555 ですので
18.04555×117万=21,113,294円となります。

★3 この場合の年金現価係数は{1-(1+0.03)^-20}/0.03=14.87747 ですので
14.87747×117万円=17,406,640円となります。

★4 繰上げ返済には期間短縮型返済額軽減型があります。返済額軽減型は返済期間を変えずに毎回の返済額を減らすタイプです。詳しくはこちらのQ&A参照。

※掲載している情報は、2021年5月時点での法令・税制・商品等に基づきます。将来、法令・税制・商品内容等が変更される場合があります。

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NPO法人相続アドバイザー協議会認定会員。相続アドバイザーとしての業務上の資格としては、行政書士(遺言書・遺産分割協議書・相続関係図・財産目録等の書面作成代理業務)、ファイナンシャルプランナー(税務・保険・年金・不動産などライフプランニングのコンサル業務)、宅建士(不動産の相続プランニング業務)、終活カウンセラー(エンディングノート・介護・成年後見・お葬式・お墓など終活コンサル業務)などを保有。また税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士・測量士・弁護士など、相続案件の処理に欠かせない各種専門家との強いネットワークも有する。近時は「幸せな相続」実現のためのツールとしてのエンディングノートの重要性から、各種エンディングノートセミナーやワークショップの開催に力を入れている。